Yabancılar Türkiye’de Taşınmaz Satın Alabilir mi? Şartlar ve Sınırlamalar Nelerdir?
Türkiye’de taşınmaz edinmek isteyen yabancıların tabi olduğu esaslar, Türk vatandaşlarının taşınmaz ediniminden bazı yönleriyle farklılık göstermektedir. Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmesi mümkündür; ancak edinim hakkı sınırsız değildir. Kişinin vatandaşlığı, taşınmazın bulunduğu yer, taşınmazın niteliği ve edinilecek taşınmazların toplam yüzölçümü gibi hususlar önem taşımaktadır.
Yabancı tüzel kişiler ve yabancı sermayeli şirketler bakımından ise ayrıca değerlendirme yapılması gerekir. Bu nedenle Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapılmadan önce yalnızca taşınmazın ekonomik ve fiziki özelliklerinin değil, alıcının hukuki statüsü ile taşınmazın edinime uygun olup olmadığının da incelenmesi önemlidir.
Yabancılar Türkiye’de taşınmaz satın alabilir mi?
Evet. Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmesi mümkündür. Yabancıların taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinmesine ilişkin temel düzenleme 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde yer almaktadır.
Ancak yabancıların taşınmaz edinme hakkı mutlak bir hak değildir. Kanunda öngörülen sınırlamaların yanı sıra kişinin vatandaşlığı ve taşınmazın bulunduğu bölge bakımından da edinime engel bir durum bulunmaması gerekir.
Bu nedenle yabancı bir kişinin Türkiye’de taşınmaz satın almak istemesi halinde, somut işlem bakımından edinim koşullarının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Türkiye’de taşınmaz satın almak için karşılıklılık şartı aranır mı?
Hayır. Geçmişte yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmesinde esas alınan karşılıklılık ilkesi, 2012 yılında yapılan kanun değişikliğiyle kaldırılmıştır.
Dolayısıyla bir Türk vatandaşının ilgili yabancı ülkede taşınmaz satın alamıyor olması, tek başına o ülke vatandaşının Türkiye’de taşınmaz edinmesine engel oluşturmaz.
Bununla birlikte karşılıklılık şartının kaldırılmış olması, bütün yabancı ülke vatandaşlarının herhangi bir sınırlamaya tabi olmaksızın Türkiye’de taşınmaz edinebileceği anlamına gelmemektedir. Tapu Kanunu uyarınca yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi bakımından ülke ve kişi bazında farklı sınırlamalar getirilebilmesi mümkündür.
Yabancıların Türkiye’de satın alabilecekleri taşınmazların miktarı sınırlı mıdır?
Evet. Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de edinebilecekleri taşınmazların yüzölçümü bakımından kanuni sınırlamalar bulunmaktadır.
Tapu Kanunu uyarınca yabancı uyruklu bir gerçek kişinin Türkiye genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı bu miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.
Bunun yanında yabancı gerçek kişilerin özel mülkiyete konu taşınmaz edinebilecekleri alan, ilgili ilçedeki özel mülkiyete konu yüzölçümünün belirli bir oranını aşamaz.
Bu sınırlamalar nedeniyle özellikle birden fazla taşınmazın veya geniş yüzölçümüne sahip arazi ve arsaların edinilmesinde işlem öncesinde hukuki durumun incelenmesi önem taşır.
Yabancılar Türkiye’nin her yerinden taşınmaz satın alabilir mi?
Hayır. Yabancıların taşınmaz edinmesi bakımından yalnızca taşınmazın büyüklüğü değil, bulunduğu yer de önemlidir.
Askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ve diğer özel güvenlik alanları bakımından mevzuattan kaynaklanan sınırlamalar söz konusu olabilir. Ayrıca kamu yararı ve ülke güvenliği gibi nedenlerle belirli bölgelerde yabancıların taşınmaz edinmesine ilişkin farklı kısıtlamalar getirilebilir.
Bu nedenle özellikle arsa ve arazi yatırımlarında taşınmazın yalnızca tapu kaydının incelenmesiyle yetinilmemesi; yabancı kişi tarafından edinilmesine engel özel bir sınırlamanın bulunup bulunmadığının da araştırılması gerekir.
Yabancı bir kişinin Türkiye’de taşınmaz satın alabilmesi için ikamet izni gerekir mi?
Kural olarak hayır. Türkiye’de taşınmaz edinme hakkı ile Türkiye’de ikamet hakkı birbirinden farklı hukuki statülerdir.
Bu nedenle yabancı gerçek kişinin Türkiye’de taşınmaz satın alabilmesi için yalnızca taşınmaz edinimi nedeniyle önceden ikamet iznine sahip olması şart değildir.
Bununla birlikte taşınmaz ediniminin ikamet izni veya Türk vatandaşlığının kazanılması amacıyla yapılması halinde, yabancılar hukuku ve vatandaşlık mevzuatından kaynaklanan ilave şartların ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Yabancılar Türkiye’de arsa veya arazi satın alabilir mi?
Evet. Kanuni şartların sağlanması halinde yabancı gerçek kişilerin yalnızca konut ve işyeri değil, yapısız taşınmaz edinmeleri de mümkündür.
Ancak yapısız taşınmaz edinimi bakımından özel yükümlülükler bulunmaktadır. Bu tür taşınmazlarda geliştirilecek projeye ilişkin kanunda öngörülen prosedürlerin ve sürelerin yerine getirilmesi gerekir.
Dolayısıyla yabancı yatırımcının arsa veya arazi satın alması, hazır bir konut veya işyeri satın alınmasına kıyasla farklı bir hukuki inceleme gerektirebilir.
Yabancı şirketler Türkiye’de taşınmaz satın alabilir mi?
Yabancı şirketler bakımından gerçek kişilerden farklı bir sistem uygulanmaktadır.
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin hukukuna göre kurulmuş tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye’de ancak ilgili özel kanun hükümlerinin izin verdiği ölçüde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilir.
Buna karşılık Türkiye’de kurulmuş ancak yabancı sermayeli olan şirketler Türk tüzel kişisidir. Bu şirketlerin taşınmaz edinimleri, yabancı ülkede kurulmuş şirketlerin taşınmaz ediniminden farklı hükümlere tabidir. Şirketin yabancı sermaye oranı, yabancı yatırımcının şirket üzerindeki kontrolü ve edinilecek taşınmazın şirketin faaliyet konusu ile ilişkisi bu değerlendirmede önem taşıyabilir.
Bu nedenle “yabancı şirket” ile “Türkiye’de kurulmuş yabancı sermayeli şirket” kavramlarının birbirinden ayrılması gerekir.
Yabancı sermayeli Türk şirketleri taşınmaz edinebilir mi?
Evet. Türkiye’de Türk hukukuna göre kurulmuş yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinmesi mümkündür.
Ancak yabancı yatırımcıların şirket sermayesindeki payları veya şirketin yönetimi üzerindeki kontrol düzeyleri belirli eşikleri aştığında, taşınmaz edinimi özel hükümlere tabi olabilir. Özellikle edinilecek taşınmazın şirket ana sözleşmesinde belirtilen faaliyetlerin yürütülmesi amacıyla kullanılması önem taşımaktadır.
Şirket paylarının devri sonucunda yabancı yatırımcının şirket üzerindeki pay veya kontrol oranının değişmesi de daha önce edinilmiş taşınmazlar bakımından hukuki sonuç doğurabilir.
Mavi Kart sahiplerinin Türkiye’de taşınmaz edinmesi yabancılara ilişkin sınırlamalara tabi midir?
Türk vatandaşı olarak doğmuş ve çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybetmiş kişiler bakımından özel bir statü bulunmaktadır.
Bu kişilere verilen Mavi Kart, Türk vatandaşlığından izinle çıkan kişilerin mevzuatta öngörülen birçok hakkı kullanmaya devam edebilmesini sağlamaktadır. Bu nedenle Mavi Kart sahiplerinin taşınmaz edinimi, sıradan yabancı gerçek kişilerin taşınmaz ediniminden farklı değerlendirilmelidir.
Somut olayda kişinin vatandaşlıktan hangi şekilde çıktığının ve Mavi Kart statüsünün bulunup bulunmadığının belirlenmesi önemlidir.
Çifte vatandaşlığı bulunan kişiler bakımından hangi vatandaşlık esas alınır?
Kişinin vatandaşlıklarından birinin Türk vatandaşlığı olması halinde taşınmaz edinimi bakımından Türk vatandaşlığı esas alınır.
Dolayısıyla hem Türk hem yabancı bir devletin vatandaşı olan kişinin Türkiye’de taşınmaz edinmesi, kural olarak yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin sınırlamalara tabi değildir.
Buna karşılık kişinin birden fazla yabancı devlet vatandaşlığına sahip olması fakat Türk vatandaşı olmaması halinde vatandaşlık durumunun ve taşınmaz edinimine uygulanacak esasların somut olay bakımından ayrıca belirlenmesi gerekebilir.
Türkiye’de taşınmaz satın almadan önce hangi hukuki kontroller yapılmalıdır?
Yabancı bir kişinin Türkiye’de taşınmaz satın alabilmesi, yatırımın hukuken sorunsuz olduğu anlamına gelmez. Satın alma işleminden önce hem alıcı hem de taşınmaz yönünden hukuki inceleme yapılması gerekir.
Alıcının Türkiye’de taşınmaz edinmeye uygun olup olmadığı yanında; taşınmazın tapu kaydı, takyidatları, ipotek ve hacizler, üçüncü kişilere ait ayni veya şahsi haklar, imar durumu, taşınmazın fiilî durumu ve yabancıların edinimine ilişkin özel sınırlamalar birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle yüksek değerli gayrimenkul yatırımlarında satış bedelinin ödenmesinden veya tarafları bağlayan sözleşmeler kurulmasından önce yapılacak hukuki inceleme, sonradan ortaya çıkabilecek mülkiyet ve yatırım uyuşmazlıklarının önlenmesi bakımından önem taşımaktadır.